Plantilla Excel inversión inmobiliaria gratis: ROI real

Empieza en la pestaña Instrucciones: son dos minutos de lectura y te ahorran dudas. Luego ve a Datos Propiedad y anota el precio de compra, gastos (notaría, registro, gestoría), impuestos (ITP o IVA + AJD según corresponda), metros, tipo de vivienda y la zona.

Pasa a Financiamiento: introduce TIN o Euríbor + diferencial, plazo, comisiones de apertura, si tienes periodo de carencia y si haces amortizaciones anticipadas. La plantilla calcula la cuota y el calendario.

En Flujo de Caja añade la renta mensual prevista, la ocupación estimada (por si haces vacacional), IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, tasa de basuras, suministros si los asumes y una pequeña provisión para imprevistos. Puedes jugar con escenarios cambiando solo un par de celdas.

Abre el Dashboard y Análisis ROI. Verás tu cash flow mensual y anual, ROI, TIR y payback. Si el resultado no te convence, vuelve a ajustar renta, financiación o gastos. Nuestra idea es que tomes decisiones iterando en minutos, no en horas.

La pregunta clave no es si te gusta el piso, sino cuánto te deja a final de mes y qué retorno genera a largo plazo. En España, además de la renta, entran en juego gastos fijos como IBI, comunidad, seguro, tasa de basuras y mantenimiento, y variables como vacíos de alquiler o pequeñas reparaciones. En Excel Accesible hemos diseñado la plantilla para que este cálculo sea transparente: el cap rate te da una foto rápida (ingreso neto anual/valor de compra), mientras que el cash-on-cash y la TIR consideran la financiación y el tiempo.

Un error típico que vemos es olvidar los gastos de adquisición: ITP en segunda transmisión (varía por CCAA, suele estar entre el 6% y el 10%), o IVA 10% + AJD en obra nueva, además de notaría, registro y gestoría. Otro fallo habitual es subestimar vacantes. Nuestra plantilla te obliga amablemente a poner una tasa de ocupación y una provisión de mantenimiento. No es pesimismo, es prudencia: amortizarás disgustos antes de que ocurran.

Por último, trabajamos con fechas y formatos españoles (dd/mm/aaaa) y separador decimal configurable. Así evitas desajustes cuando compartes el archivo con tu gestor o con tu pareja. El objetivo: que la rentabilidad que ves sea la que realmente tendrás, sin maquillaje.

La financiación puede convertir una inversión decente en una excelente… o al revés. Por eso hemos incorporado un módulo de hipoteca que entiende cómo se trabaja en España: TIN fijo o variable con Euríbor + diferencial, comisiones de apertura, periodos de carencia y amortizaciones anticipadas. Con un par de cambios verás cómo una subida de 0,5 puntos en el Euríbor afecta a tu cuota y a tu flujo mensual.

Nos encontramos a menudo con esa duda: ¿me conviene amortizar 10.000 € el año que viene? En la hoja de Financiamiento puedes simularlo y comprobar el efecto sobre intereses totales, plazo y cash flow. Si inviertes para generar renta, la respuesta no siempre es amortizar. A veces compensa más mantener liquidez y buscar otra oportunidad. La plantilla te ayuda a ver números, no opiniones.

Incluimos además la diferencia entre hipoteca con carencia (cuando solo pagas intereses al principio) y una estándar. Es útil si haces reforma y necesitas respirar unos meses. Y como los bancos publican TIN y TAE, dejamos claro que el cálculo de cuota parte del TIN real de tu contrato, evitando malentendidos.

La fiscalidad marca la diferencia. En alquiler de larga duración en IRPF tributas como rendimientos del capital inmobiliario: son deducibles los intereses de la hipoteca, los gastos necesarios (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, suministros si los pagas tú) y la amortización del 3% anual del valor de la construcción (con el límite legal). La reducción general por alquiler de vivienda habitual ha sufrido cambios recientes; por eso en la plantilla fijamos un campo editable para aplicar la reducción que corresponda según normativa vigente y tu caso en cada CCAA.

En compra, recuerda: segunda transmisión suele ir por ITP; obra nueva, IVA 10% + AJD. Si inviertes vía sociedad, el tratamiento pasa por el Impuesto sobre Sociedades y cambian los números. No damos asesoría fiscal, pero sí te facilitamos que modeles escenarios con y sin impuestos, para que tus hipótesis sean coherentes antes de hablar con tu asesor.

Además, la plantilla calcula un flujo de caja post-impuestos aproximado. Lo llamamos aproximado porque el IRPF depende de tu base imponible y otras rentas. Aun así, te servirá para comparar activos con el mismo criterio y no caer en la tentación de mirar solo el bruto.

Nos tomamos en serio la privacidad. La plantilla funciona en local y no requiere conexión ni macros. A efectos de RGPD y LOPDGDD, no necesitas introducir datos personales identificables; basta con datos económicos y de la propiedad. Nuestro consejo, fruto de muchos proyectos con clientes: evita poner nombres, DNI o IBAN; si compartes el archivo, hazlo sin información sensible y protege la hoja con contraseña cuando tenga sentido.

En Excel Accesible aplicamos pequeñas medidas que ayudan mucho: validaciones para impedir errores tontos, celdas bloqueadas donde hay fórmulas críticas, y formatos consistentes (dd/mm/aaaa, símbolo € y separador decimal). Si trabajas en equipo, usa control de versiones en tu nube (OneDrive/SharePoint) y acordad una convención de nombres. Y, por favor, no mandes versiones distintas por WhatsApp; todos hemos sufrido ese caos.

Por último, recordatorio práctico: si vas a enviar la plantilla a tu asesor, exporta un PDF del Dashboard y del Análisis ROI. Es limpio, se entiende de un vistazo y te ahorrarás mails de ida y vuelta. La hoja Instrucciones incluye estos atajos para que el flujo sea rápido y seguro.